Samen bouwen in Ophemert

Samenvatting
Woningbouw is een belangrijk actueel thema in Nederland, ook in Ophemert. Inwoners willen betaalbaar en mooi wonen en wensen keuzevrijheid. Daarvoor is een gevarieerd woningaanbod nodig en de vraag naar woningen is op dit moment groter dan het aanbod. Gelukkig zijn er nu concrete woningbouw plannen in Ophemert. De komende 4 jaar worden er 65 nieuwe woningen gebouwd aan de oostkant van Ophemert. Op de locatie Slingerbos komen nieuwe huur- en koopwoningen. De gemeente West Betuwe voert de regie op dit project en heeft al een ruimtelijk plan gemaakt. Uiterlijk 17 juni kunnen marktpartijen zich melden om deze locatie verder te ontwerpen en ontwikkelen.

Traditioneel is de nieuwbouwmarkt in Nederland opgezet op basis van commerciële project-ontwikkeling. Daarbij voert het gemeentebestuur de ruimtelijke regie en een zogeheten grond-exploitatie. Per locatie zijn één of meerdere commerciële ontwikkelaars verantwoordelijk voor de investeringen, bouw en verkoop van de woningen. Als potentiële koper moet je dus (al dan niet via een makelaar) zaken doen met een ontwikkelaar. Dat beperkt soms de keuzevrijheid en de regie op de plannen is op dat moment vooral in handen van de ontwikkelaar (onder de randvoorwaarden van de gemeente).

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een vorm van sociale projectontwikkeling, waarbij toekomstige bewoners samen opdrachtgever zijn voor hun eigen nieuwbouwproject. Met CPO kunnen toekomstige inwoners meer zaken zelf bepalen en relatief betaalbaarder wonen. Ook ontstaat er al voor en tijdens de bouw meer sociale cohesie. Vaak worden er ook gemeenschappelijke onderdelen gerealiseerd, zoals een gezamenlijke tuin, ruimte of een gezamenlijke duurzame energievoorziening.

De ontwikkelingen in het Slingerbos zijn al een eind op weg, de gemeente West Betuwe heeft al gekozen om daar een selectie te maken van (commerciële) projectontwikkelaars. Het selectieproces zit op dit moment zo in elkaar, dat “zuivere” lokale CPO-initiatieven weinig kans maken (omdat je bijvoorbeeld referentieprojecten moet aantonen die een nieuw initiatief niet zo maar heeft). De Dorpstafel Ophemert heeft niet tot doel om de ontwikkelingen in het Slingerbos te remmen, de wens voor vlotte woningbouw is nou eenmaal hoog. Toch is het interessant samen te kijken of elementen van CPO aan de orde kunnen zijn bij Slingerbos en eventueel op andere locaties in Ophemert (kleinschaliger).

Op maandag 30 mei 2022 organiseert de Dorpstafel Ophemert een bijeenkomst om de kansen voor CPO in Ophemert te bespreken. Ook zal er een update worden gegeven over de stand van zaken van Slingerbos. We nodigen experts uit om toelichting te geven, we gaan samen in gesprek. Kernvraag is: kunnen toekomstige bewoners meer regie naar zich toe trekken? De dorpstafel brengt inwoners, ondernemers, belangstellenden en de gemeente West Betuwe aan één tafel. Doel is samen een gesprek te voeren over de concrete kansen (mogelijkheden en beperkingen) voor CPO in Ophemert. De bijeenkomst start om 20:00 uur en vindt plaats in Huis op Hemert (adres: Blankenburgsestraat 3 in Ophemert).

Let wel: we gaan het op deze avond dus (nog) niet hebben over concrete woningen, woon-aspecten, goothoogtes, gevelkleuren, aanleg van tuinen, timing of prijzen op het Slingerbos. Want dat moet allemaal nog uitkristalliseren en dat is nog afhankelijk van allerlei keuzes en procedures. Kom dus niet naar deze avond om “even” je woning uit te zoeken!

Deze bijeenkomst staat met name in het teken van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Deze notitie bevat meer achtergrond over CPO, het Slingerbos project en de positie en rol van de Dorpstafel Ophemert. Graag horen we van u of u van plan bent om aanwezig te zijn. Heeft u vragen, wensen of ideeën? Mail ons naar dorpstafelophemert@outlook.com en de Dorpstafel neemt contact met u op.

Slingerbos in ontwikkeling

De gemeente West Betuwe wil in het gebied tussen de Molenstraat en de Waalbandijk in Ophemert een nieuwe woonbuurt ontwikkelen: Slingerbos. Dit is een uitbreidingslocatie aan de oostzijde van het dorp Ophemert, in de nieuwe woonwijk is ruimte voor de bouw van 65 woningen: 15 sociale huurwoningen en 50 koopwoningen in verschillende prijscategorieën. De 15 sociale huurwoningen worden ontwikkeld door woningcorporatie De Kernen. De bouw van de koopwoningen staat gepland voor de periode 2023 tot en met 2026.

Op dit moment is de gemeente eigenaar en regisseur van het gebied en de gemeente West Betuwe verkoopt de rechten om de koopwoningen te bouwen via een openbare verkoop-procedure. De totale omvang van de te verkopen grond van het Slingerbos is circa 18.700 m2. De verkoopprocedure bestaat uit twee fases: in de voorselectiefase (deze sluit op 17 juni) kunnen geïnteresseerden partijen zich via een motivatiebrief en referentieprojecten aanmelden. De drie best beoordeelde partijen gaan door naar de selectiefase. In de selectiefase worden partijen gevraagd dieper in te gaan op de opgave en een aanbieding te doen, inclusief een plan voor de verkoop. De planning is om in december 2022 een winnaar te selecteren.

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)

Volgens traditionele patronen bij Nederlandse gemeente rolt er vaak een projectontwikkelaar van buiten de regio uit de procedures, die de woningen commercieel gaat ontwikkelen. Zo´n projectontwikkelaar investeert grote bedragen, neemt ook grote risico´s en stuurt dus vaak aan op een flink financieel rendement (circa 25%). Potentiële kopers of huurders moeten meestal (uiteindelijk) dat rendement betalen. Nieuwbouwwoningen in de Betuwe worden steeds vaker verkocht aan nieuwe inwoners van buiten de regio. Inwoners uit eigen regio, die dicht bij hun familie en vrienden willen wonen, maken weinig kans op een betaalbare woning.

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een vorm van sociale project-ontwikkeling waarbij toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor hun eigen nieuwbouwproject. Met deze opzet kunnen toekomstige bewoners zelf bepalen hoe hun (deel van de) wijk er uit komt te zien (architectuur en natuur), hoe het financieel rendement verdeeld wordt en bijvoorbeeld welke ambities je samen vastlegt over klimaatmaatregelen. Ook zie je vaak dat er tijdens de bouw al veel meer sociale cohesie ontstaat, dus veel meer inpassing in het bestaande dorp, ruimte voor verschillende generaties (ook starters en senioren) en meer onderling contact tussen de nieuwe bewoners.

Een ander aspect is tempo: de bouwmarkt in Nederland is op dit moment oververhit, we zien dat aannemers vol met werk zitten, deskundig personeel lastig te krijgen is en bouwmaterialen duur zijn. Daardoor komen ook veel bouwprojecten in de vertraging. En als een externe partij van buiten de regio een exclusief recht krijgt om een locatie te gaan ontwikkelen, maar daar even geen prioriteit aan geeft, kan dat het bouwtempo ernstig vertragen. Bij een CPO-constructie hebben de toekomstige bewoners het bouwtempo meer in eigen hand, zeker als de gemeente ook constructief wil meewerken.

Zo’n CPO-opzet is natuurlijk niet makkelijk of snel gedaan; woningbouw is echt een vak en vergt veel deskundigheid en tijd. Vergunningen, het ontwerp, de bouw, de oplevering, het zijn allemaal fases waar je professionals bij nodig hebt. Maar uiteindelijk draait het om regie: wie zet je aan het stuur, wie neemt de belangrijkste beslissingen en wie profiteert van het rendement? En daarin kan je een fundamentele keuze maken om ofwel externe commerciële partijen aan het roer te zetten, ofwel een groep (potentiële) inwoners het stuur in handen te geven. En dat gaat ook niet zo maar, daar moet je meestal met elkaar een vereniging voor oprichten en vaak moet je dan professionele experts inhuren om op verschillende aspecten van het plan goed voor de dag te komen. De potentiële inwoners zijn natuurlijk ook niet gebaat bij een rammelend huis of een verkeerde indeling van de wijk.

Hoe gaat CPO in de praktijk?

De laatste jaren zien we veel schitterende voorbeelden van CPO-projecten in Nederland. Het kan dus en er is steeds meer ervaring. Waar een gezamenlijke wil is, vinden toekomstige inwoners samen een weg. Zo’n CPO traject start vaak met een aantal super enthousiaste potentiële inwoners, die stap voor stap hun (deel van de) wijk gaan realiseren.

Wat is dan meestal de opzet? Als je samen met andere toekomstige bewoners gaat optreden, wordt je een collectief. Je richt dan samen een rechtspersoon op zonder winstoogmerk, bijvoorbeeld een vereniging. Deze vereniging heeft zeggenschap over de grond en treedt op als ontwikkelaar van de nieuwe buurt. Zo bouw je samen met een zelfgekozen architect of aannemer niet alleen jouw ultieme betaalbare droomhuis, maar richt je, samen met je toekomstige buren, je eigen buurt in.

Voordelen van deze opzet zijn een maximale keuzevrijheid: in tegenstelling tot het kopen van een koopwoning, kun je in een CPO-project jouw droomwoning veel meer naar eigen wens invullen. Natuurlijk heeft de gemeente al een ruimtelijk plan gemaakt, maar dit is nog op hoofdlijnen, het echte ontwerp van de huizen moet nog volgen. Een groot voordeel in de huidige markt is de betere prijs-kwaliteitverhouding: de kostprijs van een CPO-woning ligt vaak 20% beneden de marktwaarde van een vergelijkbare nieuwbouwwoning. En als je handig bent en zelf voor een deel meebouwt, dan kan dit bedrag nog lager liggen. Schaalvoordelen drukken de bouwkosten: omdat je samenbouwt, kun je de bouw- en ontwerpkosten uitsmeren over meerdere personen. Ook kun je bijvoorbeeld cement voor de fundering groot inkopen en op hetzelfde moment laten storten. Dit scheelt aanzienlijk in de kosten in vergelijk met het zelf bouwen van een huis. Vanaf de start zal er meer sociale cohesie zijn, meer samenhorigheid in de toekomstige buurt. Je weet eerder wie je buren worden, waar je komt te wonen en wat je samen belangrijk vindt.

Maar het is niet alleen maar een feestje van voordelen. Er zijn ook nadelen. Zo’n CPO-traject kost veel tijd, geduld en administratieve rompslomp. Je moet heel veel zaken met elkaar overleggen en afstemmen. Een huis kiezen uit een folder bij een makelaar gaat een stuk sneller. Ook is de inzet van eigen geld aan de start noodzakelijk: om alle kosten voor vergunningen en bouwtekeningen te financieren heb je eigen geld nodig. De voorfinanciering is meestal 5% tot 10% van de uiteindelijke woningprijs. Dus voor een woning van € 200.000 moet je zelf € 10.000 tot € 20.000 aan de voorkant financieren. Dat vraagt wel om veel onderling vertrouwen en ook om de bereidheid om compromissen te sluiten. Want je kan natuurlijk niet alle wensen vervullen, iedereen zal soms wat moeten inschikken. Door aan het begin een goede onafhankelijke begeleider in te schakelen zorg je ervoor dat de meningen niet te veel uit elkaar gaan lopen. Er bestaan verschillende bureaus die professionele CPO-begeleiding bieden. En soms bieden gemeenten ter bevordering enige subsidie.

De gemeente West Betuwe wil ook enthousiast met CPO aan de slag. De gemeenteraad heeft in de Woonvisie West Betuwe vastgelegd dat dorpen hun kracht moeten behouden. In de dorpen kennen inwoners elkaar, er moeten voldoende woningen zijn voor jongeren, gezinnen met en zonder kinderen en alleenstaanden, en passend bij ieders inkomen. De gemeente heeft als doel in bijna elke kern een succesvol bewoners-woningbouw-collectief (CPO) op te starten. Daarvoor wordt op dit moment een beleidsnotitie CPO opgesteld (deze is nog in de maak).

Hoe start je samen een echte CPO op?

1. Locatie vinden en inschrijven – voordat je kunt beginnen met bouwen heb je natuurlijk een locatie of stuk grond nodig.
2. Richt een (kopers-)vereniging op: als er voldoende animo is en een groep mensen heeft zich verzameld, dan richt je samen een rechtspersoon zonder winstoogmerk op. Dit is in de meeste gevallen een (kopers-)vereniging. Om alles democratisch te laten verlopen is het handig om vast te leggen dat iedereen evenveel stemrecht krijgt. Er zijn al veel praktijkvoorbeelden beschikbaar hoe dit moet en kan.
3. Schakel een onafhankelijk adviseur in – het bouwen van een buurt vergt veel kennis en ervaring. Het is daarom verstandig om iemand in de arm te nemen die over de nodige expertise beschikt, zoals een bouwbegeleider. Deze persoon neemt deels de rol van projectontwikkelaar over. Ook helpt de adviseur om conflicten te voorkomen door vooraf duidelijk de verschillende wensen van alle betrokkenen in kaart te brengen. Bureaus die dit goed kunnen zijn bijvoorbeeld Bouwen in Eigen Beheer, De Regie en Stichting Starter.
4. Stel één of meerdere architecten aan. Ga samen aan de slag met het ontwerpen van de woningen op het terrein. Het uiteindelijke doel is om een verkavelingsplan op te stellen. Dit is een gedetailleerd ontwerp van de verdeling van het gebied in verschillende kavels. Het ontwerp wordt voorgelegd aan de gemeente om een omgevingsvergunning aan te vragen.
5. Vind een aannemer: de aannemer helpt om een prijskaartje aan het plan te hangen. Het is verstandig om offertes bij meerdere aannemers op te vragen om de beste prijs-kwaliteitverhouding te vinden.
6. Beginnen met bouwen! Met een aannemer in de arm en alle vergunningen op zak kunnen de toekomstige bewoners starten met de bouw van hun droomhuis!